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房产企业回购商品房怎么处理帐务

 
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我是一房产开发企业,一业主因还不起按揭贷款,银行从我公司保证金户扣除了该业主的房款。该商品房被法院拍卖,我公司参加兑拍购买了此商品房。银行返还扣除我公司的保证金,我公司重新把房子进入销售。这一过程,应该怎么做帐务处理?
专家回答:


一、销售此房屋的时候要分这么处理
1、收到首付的时候
借:银行存款
贷:主营业务收入
2、收到按揭款的时候
借:银行存款
贷:主营业务收入
3、收到按揭款就代表完成了销售业务,就要结转成本
借:主营业务成本
贷:开发产品-商品房
二、按揭时候给银行付保证金
借:其它应收款-保证金
贷:银行存款
三、银行扣保证金
借:其它应收款-XX业主
贷:其它应收款-保证金
四、拍卖的时候
借:固定资产-房屋
贷:银行存款
五、银行返还保证金
借:银行存款
贷:其它应收款-XX业主
六、再销售的时候
借:现金、银行存款
贷:其它业务收入
七、结转再销售成本
借:其它业务成本
贷:固定资产-房屋

为什么这么处理呢?因为
1、实际上这业务已经完成销售,你们提供保证金作为担保是为客户作贷款作为担保人,这担保业务只是银行为了自己的利益,除了要求客户以房产证作为抵押,还要求开发商作为担保,现在去哪贷款不需要有担保的?
2、你们向银行购买的房屋,已经不再是你们的开发产品了,这是因为客户办理按揭,实际是以房屋作为抵押,开发商作为担保人,在客户无法付清贷款的时候,房屋就会因为抵押关系转移给银行。在这其中,房屋的主人由:开发商→客户→银行→开发商,已经转了几次了,因此就不应再作为你们的开发产品,而是作为你们购进来的固定资产。
3、开发商作为担保人,在银行扣下保证金以后,有权向被担保人追讨债务,所以扣下的保证金应挂在“其它应收款-XX客户”的名下,如果以后银行返还,就冲销,如果不返还就挂在账上待进一步处理。
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