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审计房地产行业应注意的问题

 
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审计房地产行业,应注意哪些问题?与制造业相比,区别的地方在哪?
专家回答:


应重点关注的几个问题及相应的审计取证:
(一)收入  
 根据《企业会计具体准则-收入》的定义作为判断的基础,同时要考虑房地产的特殊性。房地产开发企业提供的商品是土地或住宅及其他建筑物,房地产开发企业销售商品,特别是住宅,往往采取银行按揭的方式,即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等,其余房款则由按揭贷款银行提供,购房户根据同银行达成的协议,在以后年度,向银行定期归还贷款本金和利息;一般情况下,在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入,但是根据企业的管理要求不同,现在不少的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入,有的尚未办妥按揭手续,而在应收账款科目核算,特别是对于年终促销的房地产公司,年度资产负债表会形成很大一笔应收账款。
审计取证:
(1)索取商品房预售许可证,看企业已售并确认收入的商品房是否在商品房预售许可证上。
(2)索取企业提供的销售清单,与销售部的房屋买卖合同统计表进行对比,抽取一定的样本看是否存在金额差异。 
(3)抽查部分购房合同,特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的期限。关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序,并抽查部分业主办理入住的有关资料。  
(4)从销售代理商处取得已售楼宇结算统计表,并对照认购书、企业销售清单,看三者是否一致。  
(5)从物业管理公司取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表。对已售商品房进行抽查,看业主入住情况,并对未售楼宇进行盘点。同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。  
(6)关注应收账款在资产负债表日后收款情况,对应收账款的账龄进行分析,以判断企业是否存在虚记收入的情况,尤其是长期未办妥按揭的客户。   
(二)完工产品成本结转  
 房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时,由于开发周期长,完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致,如果根据账面成本结转完工产品成本,必然存在少结转成本的情况;现在开发的商品房往往都分为地上和地下部分,这也是开发商调节利润的主要工具。企业往往依据外部工程决算审计将房产成本分为地上、地下两部分,将其进行人为的割离,这样地下基础部分的成本全部由地下的产品承担。地上部分的成本就大幅下降,造成结转的主营业务成本严重失实。还有不少企业不能用于销售的水箱间等作为均摊成本的基数以达到降低成本的目的。
审计取证:
(1)分析账面是否有大额的预付账款挂帐,对房地产公司来说,预付账款大多数是开发成本的组成部分,但为了少转成本,企业往往以未结算为借口在预付账款挂帐。
(2)索取开发商完整的预算资料及大项变更资料,从工程部门索取工程完工进度报告,从合同管理部门索取企业与开发商签订的合同,分析开发商是否足额预计商品房开发成本及与之对应的应付建造承包商工程款。
(3)如已完工程,应索取施工方报审的结算资料,企业往往对应合理估计的变更成本不入账,等决算出来时进行调整,这种做法实际上可用来调节利润并虚减了负债。
(4)索取企业的成本结转表,复核所采用的结转方法是否合理。有的企业按平均成本进行结算,但收入是按实际销售,造成了收入成本的严重不配比。关注自用楼层的成本结转是否与其他销售部分结转的方法是否相同,不少企业自用的楼层成本按平均成本进行结转,销售部分按制定的分配方法进行结转。
(5)一般规范房地产公司只对总承包商,可向总包方询问截止资产负债表日,开发商应付施工单位的结算工程款情况。
(三)税金 房地产公司的营业税与所得税往往按预收的售房款的一定比例预交。对预收账款的余额应交的税款进行测算并与待摊费用的预交税金进行比较,计算是否少提税金。根据我国房地产开发企业所得税征收的一贯做法,税务部门一般根据预收售房款预计所得税,年终,根据注册会计师的查账报告,经审计后的净利润,按确定的税率,计算实际应征收的所得税。因此,完工商品房销售成本的结转准确与否,对企业所得税及净利润计算影响重大,而且成本结转的多与少,经常成为上市公司操纵利润的一种手段。房地产公司自用的房产往往不结转固定资产,仍在开发产品中核算,不计提折旧,也不按视同销售计算应缴纳的营业税,也不交纳房产税等。房地产公司目前税费漏洞最大的为土地增值税,基本上都不缴纳。或只缴纳很少的一部分。房地产公司比较常见的少缴税款还有印花税。
(四)关于利息资本化   一般企业与购建固定资产有关的专门借款在满足一定的条件下,专门借款所发生的利息允许计入相关资产的成本当中,即所谓的利息资本化;同时《企业会计制度》也规定,房地产开发企业借入的与房地产开发有关的利息支出在开发产品完工之前,计入房地产开发成本。房地产公司根据不同的目的,有的加大利息资本化,有的则不进行利息资本化全部记入当期费用。主要应关注加大利息资本化部分。
审计取证:
1、索取借款合同,关注借款合同是否与开发房地产有关、借款利率、借款期限,结合已资本化的利率,看其计算是否正确。
2、结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的验收记录,判断资本化期间是否合理。
3、集团公司通过集体统一借款分配给各子公司使用的借款,如房地产公司类子公司为从集团取得借款用于开发房地产,其支付的利息不高于银行同期利息且符合资本化条件的部分可以资本化。
(五)借款抵押对于资金较为紧张的房地产公司,往往会有大额的银行借款,由于金融市场融资的难度不断增加,取得的借款多为担保借款和抵押借款。房地产公司公司的固定资产及设备价值不大,用于抵押资产多涉及在售的楼盘,我们要特别关注是否将已售出的楼盘用于抵押。审计取证:索取抵押合同,分析抵押物清单所用于抵押的资产类型、价值、所在地点,如抵押物为在售楼盘,应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较,如前者大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。
(六)虚假销售 
  虚假销售一般分为虚假按揭、与关系人达成默契尤其在公司需要利润时购买房产,等房屋实际卖出时在办理退回。虚假按揭指的是房地产开发企业,在商品房没有真正销售的情况下,由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议,然后从银行套取按揭资金的一种做法,所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的冒名顶替者,往往多为其内部的职工,在没有找到真正的购房者之前,利息往往由房地产开发企业自身提供。这样可以获取银行信贷资金并获取银行信贷利息差。一般情况下,按揭贷款利率比正常的银行贷款利率要低。制造虚假销售气氛,吸引其他购房者,以达到间接促销的目的。关系人购房的金额往往较大,所购的楼盘为利润较高的楼层,主要是为了产生利润。
审计取证:  
(1)索取销售合同,虚假按揭合同与正常按揭合同相比,合同条款要素基本一致,但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整。  
(2)如果按揭的本金和利息由房地产企业自身提供,这时,企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行,同时虚挂一家企业;  
(3)关注大额的销售业务,索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况,往往虚假的销售都是100%收款,但却没有交付使用记录。也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜。尤其要注意后期的销售退回,对此类销售应到现场去看有关房屋的使用情况,如闲置可能存在问题。获取办理业主入住手续签证资料,虚假销售往往不会办理这些手续的。  
(4)如果企业给员工提供住宅按揭,又没有从员工的工资收入中扣回,则视同企业给员工提供的福利,需要员工个人缴交所得税的,如果企业未扣个人所得税,则可能就是虚假按揭了。
 (七)待开发的土地房地产公司申请到土地后没有及时开发或没有开发能力,随着市场的发展土地不断的升值,但待开发的土地又不允许转让,对不按审批用途开发的土地由国土局收回另行处理。企业往往会采用如联合开发的手段将土地变相转让。应关注对待开发的土地是否进行分摊。
(八)应索取的与其他企业不同的资料成本分摊表(主要是成本分摊的依据是什么,如按预计的销售金额为基数进行分摊)、项目决算资料、项目验收资料。

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